Налог на имущество в 2026 году: кто платит, ставки, расчёт и льготы

Какой бывает налог на имущество

Под формулировкой «налог на имущество» в российском законодательстве скрываются два разных налога, которые регулируются разными главами Налогового кодекса и работают по разным правилам. Путаница между ними — частая причина ошибок в расчётах и сроках.

Первый — налог на имущество организаций (глава 30 НК РФ). Его платят компании с недвижимости, которая учитывается на балансе как основное средство. С 2019 года движимое имущество этим налогом не облагается — только недвижимость. База зависит от типа объекта: для большинства объектов это среднегодовая стоимость, а для отдельных видов недвижимости (торговые и офисные центры, объекты общепита из регионального перечня) — кадастровая стоимость.

Второй — налог на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ). Его платят граждане, включая индивидуальных предпринимателей: ИП в части имущественных налогов приравнивается к обычному физическому лицу. Объекты — жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, хозяйственные постройки, объекты незавершённого строительства и коммерческая недвижимость. База — всегда кадастровая стоимость.

Ключевое различие — в том, кто считает налог и как о нём узнаёт налогоплательщик. Организации считают налог сами, подают декларацию и платят авансы. Физлицам и ИП налог считает ФНС и присылает уведомление: декларацию сдавать не нужно.

Налог на имущество организаций

Налог на имущество организаций — региональный: конкретные ставки, порядок уплаты авансов и льготы устанавливают субъекты РФ в пределах, заданных Налоговым кодексом. Поэтому две компании с одинаковой недвижимостью в разных регионах могут платить по-разному.

Объект налогообложения — недвижимое имущество. Движимое имущество (оборудование, транспорт, техника) с 2019 года налогом не облагается. Налоговая база определяется одним из двух способов — в зависимости от типа объекта.

По кадастровой стоимости налог считается для отдельных объектов: административно-деловых и торговых центров, офисов, объектов общепита и бытового обслуживания, включённых в региональный перечень. Для такой недвижимости ставка ограничена 2%.

По среднегодовой стоимости налог считается для прочей недвижимости, которая не попала в кадастровый перечень. Среднегодовая стоимость рассчитывается по данным бухгалтерского учёта — из остаточной стоимости объекта на первое число каждого месяца. Предельная ставка для такой базы — 2,2%.

Если регион установил уплату авансовых платежей, организация перечисляет их ежеквартально, а по итогам года доплачивает налог и подаёт декларацию. Декларация по налогу на имущество организаций подаётся до 25 февраля года, следующего за отчётным; уплата годового налога — до 28 февраля.

Налог на имущество физических лиц: ставки

Для физлиц и ИП налоговая база — всегда кадастровая стоимость объекта. Ставка зависит от вида объекта и его стоимости. Базовые ставки установлены Налоговым кодексом, а муниципалитеты и регионы вправе их менять — увеличивать (как правило, не более чем в три раза) или снижать, а также устанавливать льготы.

Ставка 0,1% применяется к жилью — жилым домам, квартирам, комнатам, — а также к гаражам, машино-местам и хозяйственным постройкам площадью до 50 м² на участках для ИЖС, ЛПХ и садоводства.

Ставка 0,5% применяется к прочим объектам, которые не попали ни в одну из специальных категорий.

Ставка до 2% применяется к объектам дороже 300 млн ₽, а также к коммерческой недвижимости, включённой в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (офисы, торговля, общепит, бытовые услуги).

Поскольку конкретные ставки устанавливают муниципалитеты и регионы, перед расчётом стоит уточнить действующую ставку для своего объекта — например, через сервис ФНС или в региональном нормативном акте.

Налоговые вычеты для физлиц

Для жилья действует налоговый вычет: часть кадастровой стоимости не облагается налогом. Вычет применяется автоматически — ФНС учитывает его при расчёте налога, отдельное заявление для этого не нужно.

Размер вычета зависит от типа объекта и установлен в квадратных метрах: для квартиры налог считается не со всей площади, а за минусом 20 м²; для комнаты — за минусом 10 м²; для жилого дома — за минусом 50 м².

На практике это означает, что владельцы небольших объектов часто вообще не платят налог: если площадь дома не превышает 50 м², налогооблагаемая база после вычета становится нулевой.

Вычет применяется к каждому объекту соответствующего вида. Если у человека несколько квартир, вычет в 20 м² применяется к каждой из них. Вычет не связан с льготой по статье 407 НК РФ — это разные механизмы уменьшения налога, и они могут сочетаться.

Важно отличать вычет от льготы: вычет уменьшает налоговую базу по площади и действует для всех владельцев жилья, а льгота полностью освобождает от налога по одному объекту каждого вида для отдельных категорий граждан. При наличии права на льготу и вычет ФНС применит оба механизма так, чтобы сумма налога была минимальной.

Как рассчитывается налог

Логика расчёта для физлиц и организаций различается, потому что у них разные базы и разные правила.

Для физлиц и ИП формула строится от кадастровой стоимости с учётом вычета: налог равен кадастровой стоимости (за минусом вычета по площади), умноженной на ставку. Например, для квартиры сначала определяют кадастровую стоимость одного квадратного метра, вычитают необлагаемые 20 м² и применяют ставку 0,1%. Точный расчёт делает ФНС и указывает сумму в уведомлении.

Для организаций по кадастровой стоимости налог считается от кадастровой стоимости объекта, умноженной на ставку (до 2%). Если в регионе установлены авансовые платежи, часть налога уплачивается поквартально.

Для организаций по среднегодовой стоимости налог считается от среднегодовой стоимости объекта, умноженной на ставку (до 2,2%). Среднегодовая стоимость определяется по данным бухгалтерского учёта: суммируют остаточную стоимость объекта на первое число каждого месяца года и на 31 декабря, затем делят на число значений (13). Из полученной суммы вычитают авансы, уже уплаченные в течение года.

Во всех случаях конкретную сумму для физлица определяет ФНС, а организация считает налог самостоятельно и отражает его в декларации.

• Физлица и ИП: (кадастровая стоимость − вычет по площади) × ставка.
• Организации по кадастровой стоимости: кадастровая стоимость × ставка (до 2%).
• Организации по среднегодовой стоимости: среднегодовая стоимость × ставка (до 2,2%) − уплаченные авансы.
• Среднегодовая стоимость = сумма остаточной стоимости на 1-е число каждого месяца и на 31 декабря, делённая на 13.

Сроки уплаты и отчётность

Сроки и обязанность отчитываться — ещё одно принципиальное различие между двумя налогами.

Организации ведут учёт сами: по итогам года они подают декларацию по налогу на имущество до 25 февраля следующего года и уплачивают годовой налог до 28 февраля. Если региональным законом предусмотрены авансовые платежи, их перечисляют ежеквартально — до 28 числа месяца, следующего за отчётным кварталом.

Физические лица и ИП декларацию по налогу на имущество не сдают. Налог рассчитывает ФНС и направляет уведомление; уплатить его нужно до 1 декабря года, следующего за отчётным. Если уведомление не пришло, стоит проверить личный кабинет налогоплательщика или обратиться в инспекцию.

Пропуск срока уплаты влечёт пени за каждый день просрочки, а при занижении налога — штраф. Поэтому организациям важно сверять расчёт с данными учёта, а физлицам — вовремя получать и оплачивать уведомления.

Налог на имущество для ИП

Индивидуальный предприниматель платит налог на имущество как физическое лицо — по главе 32 НК РФ, по уведомлению ФНС и без сдачи декларации. Сам по себе статус ИП не меняет порядка налогообложения личного имущества.

Но для недвижимости, которая используется в предпринимательской деятельности, есть важное исключение. Если ИП применяет УСН или патентную систему и использует недвижимость в бизнесе, он освобождается от налога на имущество по таким объектам.

Из этого освобождения есть исключение: оно не распространяется на объекты, которые облагаются по кадастровой стоимости и включены в региональный перечень, — офисы, торговые площади, объекты общепита и бытового обслуживания. По такой недвижимости налог платится независимо от применяемого режима.

Освобождение не действует автоматически. Чтобы его получить, ИП подаёт в ФНС заявление и подтверждает, что имущество действительно используется в предпринимательской деятельности на УСН или патенте. Без заявления и подтверждающих документов ФНС начислит налог в общем порядке.

• ИП платит налог на имущество как физлицо — по уведомлению ФНС, без декларации.
• Недвижимость, используемая в бизнесе на УСН или патенте, освобождена от налога.
• Исключение: объекты по кадастровой стоимости из регионального перечня (офисы, торговля, общепит, бытовые услуги) — налог платится в любом случае.
• Для освобождения нужно подать заявление в ФНС и подтвердить использование имущества в бизнесе.

Льготы по налогу на имущество

По налогу на имущество физлиц действует федеральная льгота (статья 407 НК РФ): ряд категорий граждан полностью освобождается от налога. К ним относятся пенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, многодетные, военнослужащие и некоторые другие категории.

Льгота предоставляется не на всё имущество, а на один объект каждого вида по выбору налогоплательщика. Например, пенсионер с двумя квартирами освобождается от налога только по одной из них — за вторую налог начислят с учётом вычета. Если у льготника несколько объектов одного вида, он может выбрать, по какому из них применить освобождение.

Помимо федеральных льгот, регионы и муниципалитеты вправе устанавливать дополнительные льготы и снижать ставки. Поэтому набор послаблений зависит от места нахождения объекта.

Для организаций льготы установлены главой 30 НК РФ: например, освобождается имущество религиозных организаций и ряд других объектов. Конкретный перечень и условия стоит проверять по нормам кодекса и региональному законодательству.

• Освобождение для физлиц: пенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, многодетные, военнослужащие и другие категории (ст. 407 НК РФ).
• Льгота действует на один объект каждого вида по выбору.
• Регионы и муниципалитеты могут вводить дополнительные льготы и снижать ставки.
• Для организаций льготы установлены главой 30 НК РФ (например, имущество религиозных организаций).

Кадастровая стоимость и как её оспорить

Кадастровая стоимость — основа расчёта налога на имущество физлиц и части объектов у организаций. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше сумма налога, поэтому её размер напрямую влияет на налоговую нагрузку.

Кадастровую стоимость определяют по результатам государственной кадастровой оценки. Её пересматривают периодически — как правило, раз в 4 года, а в Москве — раз в 2 года. Узнать действующую кадастровую стоимость объекта можно на сайте Росреестра или в личном кабинете налогоплательщика ФНС.

Если кадастровая стоимость кажется завышенной по сравнению с рыночной, её можно оспорить. Для этого нужно получить отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта и обратиться в комиссию при Росреестре или в суд. Если рыночная стоимость окажется ниже кадастровой, базу пересчитают и налог уменьшат.

Оспаривание имеет смысл, когда расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью существенное и заметно влияет на сумму налога. Перед подачей заявления стоит сопоставить стоимость объекта и потенциальную экономию с расходами на оценку и процедуру.

Для организаций кадастровая стоимость особенно важна по объектам из регионального перечня, где налог считается именно от неё. Ошибка в сведениях об объекте или его площади тоже может искажать базу — поэтому перед расчётом и оспариванием стоит сверить данные ЕГРН с фактическими характеристиками недвижимости.

• Кадастровая стоимость — база для налога физлиц и части объектов организаций.
• Пересматривается, как правило, раз в 4 года, в Москве — раз в 2 года.
• Узнать стоимость можно на сайте Росреестра или в личном кабинете ФНС.
• При завышении стоимость можно оспорить — через комиссию при Росреестре или суд, с отчётом оценщика.

Главное о налоге на имущество в 2026 году

Налог на имущество — это два разных налога: для организаций (глава 30 НК РФ) и для физлиц с ИП (глава 32 НК РФ). У них разные объекты, базы, ставки, сроки и порядок отчётности.

Организации платят налог с недвижимости по среднегодовой (до 2,2%) или кадастровой (до 2%) стоимости, сами считают налог, подают декларацию до 25 февраля и уплачивают налог до 28 февраля. Движимое имущество с 2019 года не облагается.

Физлица и ИП платят по кадастровой стоимости: 0,1% для жилья и гаражей, 0,5% для прочих объектов, до 2% для дорогой и коммерческой недвижимости. Декларацию сдавать не нужно — налог приходит в уведомлении ФНС и уплачивается до 1 декабря. Действуют вычеты по площади и льготы для социально защищённых категорий.

ИП может получить освобождение от налога по бизнес-недвижимости на УСН или патенте, подав заявление в ФНС, — кроме объектов из регионального кадастрового перечня. А если кадастровая стоимость завышена, её можно оспорить через комиссию при Росреестре или суд.

Частые вопросы

Читайте также

• Какие налоги платит ИП в 2026 году: фиксированные взносы, налог по режиму и НДФЛ
• УСН для ИП в 2026 году: ставки, лимиты, как считать налог и перейти
• ОСНО для ИП в 2026 году: налоги, НДС, учёт и когда общая система выгодна
• Бухгалтерский баланс: структура, как читать и когда сдавать в 2026 году
• Основные средства в бухгалтерском учёте: признание, амортизация и учёт по ФСБУ 6/2020